Immobilier

Immobilier : Devrait-il acheter à louer ?

l’achat d’une propriété et la location est vraiment un bon investissement ? Est-ce que

Cette question est répandue dans l’immobilier, à la fois académique et dans le secteur financier, et la réponse est « oui, mais cela dépend ! ».

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De nombreux professionnels considèrent cette voie comme une forme possible d’investissement productif, capable degénérer une source constante de revenus tout en préservant la propriété d’un bien corporel.

L’ un d’eux est Michele Schirru, que nous avons eu le plaisir d’interviewer il y a longtemps précisément sur le sujet du revenu immobilier .

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Si tu veux, tu peux le regarder ici.

Voyons ensemble comment se comporter si vous avez l’intention d’acheter une maison pour la louer et générer un revenu.

De quoi parlons-nous dans cet article

  • Quels sont les objectifs ?
  • La phase de recherche est clé
  • Les maisons ne sont pas toutes les mêmes
  • Trouver le bon locataire n’est pas facile
  • Les risques ne manquent pas

Quels sont les objectifs ?

Le marché de la location connaît une période complexe, caractérisée par deux âmes : d’une part, la demande augmente, d’autre part, les frais mensuels augmentent, surtout dans les grandes villes.

Cela signifie, du point de vue du consommateur, plus de concurrence et plus de coûts à supporter, mais pour l’investisseur, ou pour ceux qui ont l’intention d’acheter une maison pour la louer, c’est un signe positif.

Il y a de la demande, et les gains sont plus intéressants.

Il est évident, cependant, que la situation change selon l’endroit où vous avez l’intention de faire un investissement et le type de propriété à acheter.

En outre, un évaluation du type de cible que vous visez .

En effet, dans une ville universitaire où le taux est élevé et croissant hors site, il pourrait être intéressant de viser un logement étudiant plutôt qu’une clientèle traditionnelle, composée de familles ou de jeunes couples.

D’ autre part, dans une ville ou une zone riche en usines, établissements, ou dans laquelle une expansion du tissu entrepreneurial est attendue, entraînant une augmentation de l’emploi, pourrait viser un bien immobilier parfait pour la classe moyenne , donc moins prétentieux mais extrêmement pratique et fonctionnel.

En bref, avant de vous lancer tête baissée dans un investissement immobilier, il est bon de penser à ce que sont les cibles et le public cible.

La phase de recherche est essentielle

Qui a l’ intention d’acheter une maison à louer doit adopter une approche différente de celle du consommateur à la recherche d’un foyer pour y vivre.

En fait, alors que ce dernier basera les évaluations sur ses besoins, ses goûts et ses besoins, se laissant peut-être guider par son ventre et son cœur, l’investisseur devra utiliser sa tête et avoir une vision à long terme.

C’ est pourquoi la phase d’analyse et de recherche est cruciale .

Vous devez évaluer :

  • l’ emplacement, non seulement en fonction de ce qui existe actuellement— tels que les services, les connexions, les entreprises, les écoles, les hôpitaux, etc. — mais aussi en fonction de tout développement urbain, sociodémographique et économique futur. Investir dans une zone déprimée et sans signes évidents de reprise est futile, aussi belle que puisse être la région. Peut-être que c’est dans une belle station balnéaire, mais le tourisme est maintenant à
  • Les prix des biens immobiliers, à la fois au niveau national et local. Encore une fois, vous devez analyser le prix du marché actuel, puis celui auquel vous devrez acheter, mais aussi les tendances futures. S’il est prévu, dans ce domaine, d’augmenter les prix dans les années à venir, peut-être vaut-il la peine ;
  • Réglementation locale. Les impôts, les services, les plans de réglementation, tout ce qui dénote la situation économique et administrative d’une région ou d’une ville doivent être vérifiés avec soin. Malheureusement, dans notre pays, les impôts et la bureaucratie ne sont pas exactement amis de ceux qui ont l’intention de faire des investissements.

vous avez terminé cette phase délicate, vous pouvez passer à l’étape suivante : l’identification de la propriété à acheter Lorsque .

Les maisons ne sont pas toutes les mêmes

Décider d’acheter la maison pour le mettre sur le revenu ne signifie pas, nécessairement, acheter le bon marché , en minimisant la dépense initiale, de le louer à la première passe.

Les maisons ne sont pas toutes les mêmes, et ce n’est pas seulement une question d’argent.

Oui, parce qu’une maison de 140 m² construite en 1970 pourrait avoir un prix de vente similaire à l’appartement de trois pièces de 70 m² nouvellement construit et jamais habité auparavant, mais cela ne veut pas dire que les deux solutions assimilent .

Cela peut sembler une banalité, mais on oublie souvent son importance.

Une ancienne maison de 140 m² peut bien répondre aux besoins d’une grande famille qui n’a pas de grandes possibilités économiques, tandis que l’appartement de trois pièces est parfait pour un jeune couple avec un enfant et préfère des solutions plus modernes.

Dans la dichotomie « vieille maison vs maison neuve » l’aspect de soi-disant obsolescence technologique, le dont nous avons parlé dans un article que nous vous recommandons d’aller lire. Vous le trouvez ici .

En outre, une analyse financière minutieuse devrait être effectuée en ce qui concerne la relation entre les risques et les rendements , ce qui a une incidence évidente sur les bénéfices possibles. Pour cette raison, nous vous recommandons d’utiliser les conseils d’un analyste financier spécialisé dans l’immobilier.

Quiconque a l’ intention d’investir dans la brique pour générer un revenu, doit évaluer soigneusement le type de propriété à acheter.

Trouver le bon locataire n’est pas facile

Le succès ou non d’un investissement dépend de nombreux facteurs , certains contrôlables, d’autres moins (une crise soudaine de l’industrie, par exemple).

Ce que vous pouvez faire, cependant, estd’élire soigneusement les clients potentiels, les locataires à qui vous confiez la propriété , parce que de leur comportement et capacité à gérer l’entretien de routine dépend de la préservation de la valeur de la maison.

De plus, dans une période historique caractérisée par une grave incertitude économique, il est rare d’identifier un locataire ou une famille ayant un poste de travail stable et relativement sûr.

C’ est pourquoi, depuis longtemps maintenant, vous avez également besoin de documents de revenu des parties intéressées, réception du paiement des services publics et, si déjà locataires dans une autre propriété, des reçus de paiement des frais mensuels, poureffectuer une vérification plus précise et s’assurer qu’ils sont de bons payeurs.

Malheureusement, les statistiques nous disent que trouver le locataire et la maison de location prend plusieurs mois à partir de la mise sur le marché de la propriété  ; également effectuer des contrôles approfondis pourrait dilater cette fenêtre de temps plus.

Pour ce , il est recommandé de profiter de certaines techniques de vente, d’investir du temps et des ressources dans la production d’une annonce convaincante et efficace, d’une séance photoprofessionnelle et, pourquoi pas, d’une intervention home staging .

Ce faisant, vous pouvez réduire les temps d’attente sans déroger à la scrupuleuse dans la recherche du locataire parfait .

Les risques ne manquent pas

Même en se déplaçant d’une manière sage et prudente, l’ achat d’une maison à louer ne protège pas contre les risques , tous très concrets.

Par exemple :

  • Vos locataires peuvent rencontrer des problèmes économiques soudains et ne pas payer les frais mensuels prévus, vous obligeant à vous tourner vers une personne morale pour gérer la situation. Ce faisant, vous vous réunirez à frais réels pour être engagé face à un a cessé de gagner ;
  • Vos locataires peuvent décider ou avoir besoin de déménager dans une autre ville ou maison, perturbant les flux de trésorerie mensuels et vous forçant à localiser de nouveaux locataires ;
  • L’

  • usure, l’entretien réguliermédiocre et les dommages de divers types peuvent nécessiter desinterventions et des dépenses importantes
  • ;

  • L’équilibre entre les revenus provenant du loyer et les extrants résultant des opérations de gestion et d’entretien
  • peut être négatif , vous empêchant de rembourser l’hypothèque contractuelle pour acheter la propriété ;

  • Les prix des maisons pourraient chuter .

Ce sont des scénarios noirs, bien sûr, mais aussi susceptibles d’être similaires, c’est pourquoi vous n’obtenez pas soudainement dans ces opérations.

Acheter une maison à louer signifie passer d’un simple propriétaire d’une propriété àdevenir un entrepreneur , avec des engagements, des obligations et des risques liés à l’entreprise.